2007, EL AÑO DEL PINCHAZO

Acelero lo máximo que permite esta bitácora, amontono cuanto cabe en sus columnas y aviso de que en breve esto va a ser un valle de lágrimas. Acaba el año que pasará a la historia como el del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España y el del principio de una crisis en el sistema financiero internacional. En lo último poco podemos descifrar aún, más que decir que el episodio actual que vive el mundo supone un endurecimiento crediticio para las entidades financieras de medio planeta. Con empresas sin apalancamientos importantes pero con clientes  y consumidores muy endeudados, los efectos de la economía global pueden ser generalizados y duraderos. Sin embargo, cómo tiempo habrá para saber hasta que punto nos afecta esa crisis del sistema financiero mundial, de momento despediremos el año haciendo referencia a nuestra realidad más inmediata.

Llegó la hora de apretarse el cinturón, de afrontar la que se nos viene
encima y de no hacer demasiado caso a nuestros políticos, los que
mandan por que intentan eludir su responsabilidad a pocas horas de unas
elecciones y los otros porque no se enteran de nada. Los primeros
pretenden que creamos que estamos en 2004 y los segundos que no mandan
por culpa de un robo en 2003. El devenir inmediato será espeso y no
permitirá el regate, los presupuestos recientemente aprobados son un
disparate que nos conduce aun más rápido hacia el precipicio. Aquel
refrán que decía “pan para hoy y hambre para mañana” sirve para definir
la idea que el PP sostuvo cómo sistema de crecimiento basado en el
endeudamiento y la especulación y también para catalogar la gestión
socialista por mantener el mismo mecanismo y no haber puesto freno a
esa dinámica suicida.

La crisis que en 2008 será una evidencia que difícilmente se podrá
disfrazar responde a exclusivamente a un elevado precio de la vivienda
y en el exuberante exceso de oferta, nada tendrá que ver con los tipos
de interés ni con el receso en el crecimiento económico de España. La
especulación inmobiliaria, motivada por la gran demanda por inversión y
por una facilidad financiera sin precedentes, ha perdido recorrido.
Nada que hoy se vende tiene una coordinada relación ni con la capacidad
de endeudamiento ni con el poder de adquisición de los ciudadanos en
términos generales.

En las zonas de mayor prestigio inmobiliario y demanda histórica
(centro de las grandes ciudades), sigue habiendo cliente potencial,
pero es incapaz de alcanzar los precios de mercado. Poco a poco el
sector reducirá su margen de negocio y aceptará ratios razonables
cuando no de perdidas. El descenso de las ventas traerá la reducción de
los precios y con él, el pinchazo alcanzará, incluso, las zonas de
mayor peso. Por otro lado, la desorbitada oferta que en algunos municipios llega a
ser el triple de la demanda en términos absolutos, es una evidencia en
forma de rótulos cada vez más grandes. Estudiando el ritmo de ventas de
años muy positivos como 2004 o 2005, deducimos que, para absorber el
stock actual, deberá pasar un lustro al menos a fin de equilibrar el
producto programado con la clientela prevista.

El mayor problema de lo descrito anteriormente surge del hecho de que
para estructurar un equilibrio en el sector de la vivienda es preciso
el recorrido de esos cinco o seis años como mínimo, a un ritmo
racionalmente alto, pero con una condición desastrosa para nuestra
economía: que no se edifique ni un solo piso adicional en ese período.
Hay municipios pequeños en los que la demanda funcional pertenecía a
inversores y actualmente, con su desaparición, no quedan compradores
sociales de los de siempre.

El promotor que quiera librarse de la batalla que se librará a finales
de 2008, deberá bajar sus precios rápidamente. Tras el verano del año
que viene, para muchos analistas, creemos que será demasiado tarde. El
comprador por motivo de uso está prácticamente agotado y el cliente
inversor ha desaparecido. Cada vez quedan menos hectáreas en los que
sacudirse el miedo. Los promotores han abusado de un escenario que les
era propicio, los bancos y cajas han incendiado el sistema con un
crédito casi irracional, el gobierno anterior fundamentó la bonanza en
una falacia y el ejecutivo actual no ha establecido ninguna corrección
destacable.

Para terminar, y sin ánimo de joder, quisiera reflejar cuatro cifras obtenidas del blog del catedrático Montalvo
sobre la actividad financiera española y su relación con el sector que
nos ocupa y que definen claramente por si solas, el lugar exacto del
que salimos y desde donde, una vez nos comamos la última uva la próxima
nochevieja, parten nuestras expectativas económicas:

  1. El sector inmobiliario-constructor-hipotecario absorbe el 63% del
    crédito de las entidades financieras. Un 23% más que hace diez años.
  2. El
    crédito para actividades inmobiliarias representa el 32,4% del crédito
    a todas las actividades productivas, mientras que en 1997 era del 8%.
  3. La suma del crédito a actividades inmobiliarias y la construcción
    representan un 49% del total de crédito para actividades productivas,
    cuando hace diez años era del 21%.
  4. Finalmente, un detalle que
    representa muy claramente hacia donde se ha dirigido este microcosmos
    llamado España, hace referencia al hecho de que el crédito a las
    actividades inmobiliarias actual es más del doble (282.000 millones de
    euros) que el destinado a la industria (132.000 millones). Si a este
    dato, le sumamos que el crédito al sector de la construcción es también
    mayor que al crédito industrial, teniendo en cuenta que hace tan solo
    diez años el crédito a la industria era casi 4 veces más grande que el
    de actividades inmobiliarias, llegamos a la conclusión que en España se
    financia fundamentalmente la producción de ladrillos.