patrimonio

Desinformación privilegiada

Al parecer no sólo fue Zapatero uno de los grandes mandatarios del mundo que, a pesar de tener información privilegiada y de primera mano de la realidad económica, perdió una buena cantidad de dinero tras una operación inmobiliaria. Henry Paulson, el ex secretario del Tesoro de Estados Unidos, vendió su hogar de tres dormitorios en Washington la semana pasada por cerca de US$1 millón menos de lo que pagó por él cerca del apogeodel mercado de la vivienda hace cuatro años.

Tal y como cuenta Bloomberg, la propiedad se vendió por US$3,25 millones tras habérsela puesto en venta originalmente por US$4,6 millones, según la página de Internet del corredor, Washington Fine Properties LLC. El precio de tanteo se bajó más tarde a US$4,15 millones. Paulson, quien dirigió el Tesoro durante la crisis crediticia precipitada por el colapso del mercado de la vivienda, pagó US$4,3 millones por la casa en agosto del 2006, según el registro de la propiedad de la ciudad. Los precios de los hogares en el área de Washington bajaron un 25 por ciento de la fecha de la compra al mes de octubre de este año, según el índice de precios de hogares S&P/Case- Shiller de la región.

Fue Reuters quien informó de la venta ayer. La casa estuvo en venta por ocho meses antes de venderse el 21 de diciembre, según la casa de corretaje inmobiliario en línea Redfin. La propiedad estilo villa se construyó en 1940 y se reformó en el 2001. Tiene una sala de estar con un hogar de piedra y pisos de madera, y un baño principal con una bañera de hierro fundido y una ducha de piedra con puerta de cristal, según el prospecto. Paulson no respondió de inmediato a un mensaje telefónico que se le dejó con un ayudante.

El tal Paulson, de 64 años, fue secretario del Tesoro del 2006 a enero del 2009, y antes de eso fue presidente y jefe ejecutivo de la casa de bolsa neoyorquina Goldman Sachs Group Inc., lo que al parecer no le sirvió de nada en lo patrimonial. Atendiendo a la que tenemos liada en medio mundo y a la difícil gestión que le espera al aparato Obama, tampoco es que fuera un gestor demasiado eficiente. Que seas bueno o no, depende de algo más de que te digan que lo eres. ¿Se acuerdan de Solbes?

BORSADINER & MEETING POINT

Hoy estoy en Borsadiner, lo que resulta un asunto complicado. Voy a hablar de la merienda que representa la bolsa en estos momentos. Resulta que el mercado actual es un gigantesco holograma. Responde a una ilusión provocada por el intercambio de títulos entre unos y otros que engordan o desinflan el ecosistema bursátil actual según interese. Toda la gestión de activos que se muestra en los gráficos no son más que un compra-vende incesante entre iguales. La endogamia persiste. Esto ya lo viví hace años cuando dirigía equipos de inversión. 

Recuerdo como influenciábamos en el mercado con la compra de autocartera estratégica o actuábamos bajo flujos integrales para abaratar una posición. Ahora se viven fotogramas parecidos pero con un elemento nuevo que ya no depende de los gestores de mercado. Hoy la inversión en términos de aplicativo directo no existe. Los inversores menos institucionales sólo pueden entrar en posiciones muy cortas de modo que algunas cotizaciones crecen de un modo especulativo que en nada reflejan el valor objetivo de los cuadros. Sabemos que todo el propietario del papel corriente es un simplificado equipo de inversores institucionales que evitan el desplome de una bolsa que en realidad vale, haciendo referencia a factores puramente industriales, un 20% menos. Cabe la posibilidad de que los soportes no se muevan y sigamos manejando entornos laterales que lleven el Ibex, por ejemplo, a rangos de 13.000, pero a mi modo de ver eso no pasará. A medida que se evidencie que nadie cree en la buena salud mostrada en sus balances y cuentas por parte de la banca, esos inversores de alto volumen se alejarán o se apartarán a fin de proteger sus  intereses escondiendo sus propias vergüenzas. Apuesto que el índice selectivo español caerá por debajo de los 10.000 en el primer trimestre de 2010.

Pero, por si fuera poco, cuando termine en Borsadiner me iré a una charla en el Meeting Point para tratar un elemento muy interesante: ¿Dónde se puede encontrar dinero para invertir en lo inmobiliario? Obviamente no es fácil encontrar financiación hoy en día para ello, pero no es imposible. Mientras los bancos y cajas bastante tienen con sacarse las pulgas de encima otros elementos financieros permiten intentarlo. Son los family office, los “reits” y los fondos inmobiliarios abiertos. Todos ellos responden a un modelo nuevo de gestionar la estructura del pasivo de las empresas. 

Las promotoras, aunque parezca absurdo, siguen proyectando. En algunos de esos proyectos hay opciones de inversión determinista y de valor de activo que no supera el 7% de rentabilidad. Esos promotores ya no pueden activar líneas de crédito tradicionales. Su único modelo de gestión financiera es la de activar fondos patrimoniales dispuestos a traducirse en inversión a partir de los family office. Para los pequeños ahorradores que estimen invertir en inmuebles, algo que yo no recomendaré de momento, deberán atender a los “reits” que son instrumentos de inversión colectiva y que procuran capitales captados a partir de la adquisición de inmuebles que se destinan a alquiler. Es duro pensar que eso debería de estar impulsándolo la administración a fin de garantizar vivienda de alquiler a todo el mundo y como no lo hace, quien lo formula es la oferta privada con todo los riesgos que eso conlleva en un entorno tan difícil como el actual y de tanta cultura especulativa con la vivienda como tiene este país.

Si estas pensando en invertir en inmobiliario y no quieres hacer caso a lo que te llevo contando desde hace años en este blog solo te queda una salida que yo pueda considerar admisible. Invierte en “reits” existentes, intenta que la capitalización de tu participación sea homogénea con tus planteamientos patrimoniales y siéntate a esperar. Tu negocio es a medio o largo plazo pero puedes seguirlo a tiempo real gracias a que los reits cotizan en bolsa y no pagan impuesto de sociedades puesto que se contabilizan como rendimiento de capital. 

Nunca he comprendido porque me invitan a salones inmobiliarios, a veces tengo que salir casi escoltado. ¿Voluntarios para acompañarme a la salida?

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