vivienda

¿Comprar una casa ha pasado de moda? , mi participación en Bankademia.

¿Comprar una casa ha pasado de moda? , mi participación en Bankademia.

El concepto vivienda ha cambiado mucho en los últimos tiempos. Como todo. La tecnología no ha sido más que un estímulo para que esa mutación de algunos conceptos fuese más profunda, intensa y rápida. El modelo social que esperaba el momento idóneo para comprarse una casa donde vivir ha dado paso a otro menos evidente que representa un nuevo escenario. La propiedad no es más que una opción, que si antes era inevitable, ahora supone una nueva perspectiva. Desde el punto de vista económico estamos pasando de la acumulación de productos a la utilización de servicios. Eso, en el sentido inmobiliario se ha evidenciado de manera notable. Esa modificación conceptual tiene una generación que la ha dinamizado como nadie. Se trata de los millennial. 

Silenciar expectativas

Este fin de semana estuve en una cena que no olvidaré en tiempo. No la olvidaré por el menú que era exquisito, ni por ser en un lugar en Costa Rica desde el que se pueden divisar los dos oceanos a la vez, ni por estar organizada por un expresidente centroamericano sino por las palabras que me regaló alguien muy sabio que allí se dio cita. Me explicó que era un concepto olvidado por la prensa pero que se utiliza mucho en los entornos de la comunicación política de altas administraciones: “crear expectativa recursiva“. No tengo ni idea de que es pero la ampliación de la información me sirvió para entenderlo. Resulta que los países pueden generar tensión hacia una información en el momento y del modo necesario para luego establecer el resultado mediático según interese y no con ello manipular nada ni nadie. Eso sirve para muchas cosas, pero también para aquellos formatos que puedan silenciar informaciones. Eso me hizo pensar en como pasó desapercibido un detalle de nuestra crisis inmobiliaria y de la corrupción política que le acompañó y que afecta a todos los partidos en general. Que no se venden pisos está descontado, que hay miles de causas abiertas para saber si algunos son o no legales no trasciende.
Hace tres años, un artículo del International Herald Tribune que hablaba de las miles de viviendas que en España deberían ser demolidas pasó desapercibido. Según ese medio, 100.000 casas estaban en situación ilegal. La información destacaba la campaña jurídica de los compradores de esas viviendas por tal de evitar que fueran derribadas. Aquello no surtió demasiado efecto en los medios. Está claro que la difusión de ese tipo de informaciones podía desalentar a los compradores exteriores, que, en gran medida, habían impulsado parte del auge inmobiliario español.

El Herald hacía hincapié en ese reportaje, publicado el 13 de mayo de 2008 y que no puedo enlazar pues es sólo visible en cuentas Premium, un detalle clave: los 8111 ayuntamientos españoles tenían (y tienen) competencias para tomar decisiones en planificación y emitir licencias de construcción sin apenas supervisión nacional o regional. En ese artículo descifraban en detalle como, a medida que los precios aumentaban, los funcionarios locales decidieron sacar tajada de la construcción de nuevas viviendas y aumentar los ingresos extraordinarios para sufragar gastos que se transformaron en ordinarios. Algo que ahora sabemos ha sido clave para que, a partir del 23 de mayo (obviamente), muchos municipios y autonomías se declaren en concurso de acreedores.

Over the past decade, developers built about 100,000 illegal homes in Spain, and consumer advocates say that because of the technicality, thousands of those are now threatened with demolition as regional governments try to deter clandestine construction. The crusade may discourage the foreign buyers who fueled Spain’s housing boom and deepen a slump that began last year.

Pues bien, hoy hemos sabido que todo un ministro del gobierno español se va a lanzar a la actividad comercial inmobiliaria pues, según él, estamos en un buen momento para vender vivienda de segunda residencia. Al leer esto pensé que me había tomado unas setas sin darme cuenta, pero no era así, creo.

Me sabe mal informar a su excelentísimo señor ministro que hace años los inversores europeos miran hacia otros lugares. El propio diario norteamericano destacaba ya como un hecho algo que ahora es más dramático si cabe: algunos municipios se niegan a informar sobre cuantas viviendas podrían ser destruidas en los próximos años debido a la inminente situación electoral. La ocultación de datos y el juego falaz por no caer primero en la ratonera está ayudando a que las ventas a extranjeros cayera de modo definitivo hace un par de años. No sabemos cuantos y como se están llevando a cabo esos procesos y sus investigaciones previas. No sabemos nada. Se han silenciado las expectativas sin esfuerzo pues se generaron otros focos de atención voluntaria o involuntariamente.

Por cierto, seguimos sin tener datos al respecto, ni elementos de juicio, pero a cambio sabemos todo y más de la patada (y tenemos imágenes y análisis desde todos los ángulos y vértices) que le dio (o no) un jugador del Real Madrid a otro del Barça.

Desinformación privilegiada

Al parecer no sólo fue Zapatero uno de los grandes mandatarios del mundo que, a pesar de tener información privilegiada y de primera mano de la realidad económica, perdió una buena cantidad de dinero tras una operación inmobiliaria. Henry Paulson, el ex secretario del Tesoro de Estados Unidos, vendió su hogar de tres dormitorios en Washington la semana pasada por cerca de US$1 millón menos de lo que pagó por él cerca del apogeodel mercado de la vivienda hace cuatro años.

Tal y como cuenta Bloomberg, la propiedad se vendió por US$3,25 millones tras habérsela puesto en venta originalmente por US$4,6 millones, según la página de Internet del corredor, Washington Fine Properties LLC. El precio de tanteo se bajó más tarde a US$4,15 millones. Paulson, quien dirigió el Tesoro durante la crisis crediticia precipitada por el colapso del mercado de la vivienda, pagó US$4,3 millones por la casa en agosto del 2006, según el registro de la propiedad de la ciudad. Los precios de los hogares en el área de Washington bajaron un 25 por ciento de la fecha de la compra al mes de octubre de este año, según el índice de precios de hogares S&P/Case- Shiller de la región.

Fue Reuters quien informó de la venta ayer. La casa estuvo en venta por ocho meses antes de venderse el 21 de diciembre, según la casa de corretaje inmobiliario en línea Redfin. La propiedad estilo villa se construyó en 1940 y se reformó en el 2001. Tiene una sala de estar con un hogar de piedra y pisos de madera, y un baño principal con una bañera de hierro fundido y una ducha de piedra con puerta de cristal, según el prospecto. Paulson no respondió de inmediato a un mensaje telefónico que se le dejó con un ayudante.

El tal Paulson, de 64 años, fue secretario del Tesoro del 2006 a enero del 2009, y antes de eso fue presidente y jefe ejecutivo de la casa de bolsa neoyorquina Goldman Sachs Group Inc., lo que al parecer no le sirvió de nada en lo patrimonial. Atendiendo a la que tenemos liada en medio mundo y a la difícil gestión que le espera al aparato Obama, tampoco es que fuera un gestor demasiado eficiente. Que seas bueno o no, depende de algo más de que te digan que lo eres. ¿Se acuerdan de Solbes?

¿Suben los pisos?

El pasado sábado en la sección que hago en el programa de Cristina Lopez Slichting, me tocó hablar de la hipotética subida de precios de los pisos. Claro está que, aunque el Instituto Nacional de Estadística diga que ya ha empezado la recuperación del valor de la vivienda, eso tiene el mismo valor que un billete de 21,50 Euros. Obviamente no estoy de acuerdo.
[audio:http://marcvidal.net/wp-content/uploads/2010/09/COPE2.mp3]

  1. En primer lugar viene a ser un resumen estadístico de los pisos que se venden y el precio al que se venden. Es decir, aquellas viviendas que no se escrituran no entran en el conteo. Por lo tanto, si se consideran parte del análisis sólo las propiedades que se venden, obviamente en época de escasa demanda los vendidos son los más atractivos, tendremos que, seguramente, gran parte de estos pisos son precisamente los que siempre fueron demandados por diferentes razones. Son las joyas muchas veces de las promociones.
  2. En segundo lugar los precios no descienden por el maldito “efecto banca”, por el que por mucho que queramos colocar a coste real el valor de las viviendas, las empresas pantalla y promotoras bancarias lo impiden, y lo impiden por razones obvias. No quieren incorporar en sus balances activos cuyo valor es inferior al peso del crédito que las soporta.
  3. En tercer lugar los precios de esas promociones vinculadas a crédito sobreexpuestos de cajas y bancos no pueden descender más del valor hipotecado ya que técnicamente eso no se permite. Ningún notario puede escriturar una vivienda por un valor inferior a las cargas que soporta.
  4. En cuarto lugar los bancos y cajas que disponen de viviendas en stock se han lanzado a la colocación desesperada de todas ellas a través de ventajas financieras de todo tipo a compradores solventes, normalmente sus propios vinculados.
  5. En quinto lugar esas entidades financieras logran un efecto perverso colocando pisos por valores muy superiores al que el mercado aceptaría en condiciones normales, limpiando balances y ocultando la realidad de la tragedia.
  6. Otros factores que inciden en una venta menos pragmática por parte de los compradores son los “estímulos” indirectos como la subida del IVA y la retirada de ayudas fiscales el año que viene a la compra de vivienda.

Finalmente  decir que es como una broma macabra pensar que un país con más de un millón de pisos vacíos con una oferta sobredimensionada y con una dificultad enorme para crear empleo pueda ser un escenario de subida de precios. Que el INE no sea más objetivo en sus razonamientos sobre los datos obtenidos parece, incluso en una sociedad mediatizada como esta, lógico, pero que la prensa les baile el agua y publique sin aportar un solo análisis al respecto es humillante.

No quiero con esto decir que comprar una vivienda sea una mala idea, lo que digo es que comprar pensando que ya empieza la revalorización de precios y por lo tanto adoptar la compra de inmuebles como una buena inversión sería un error. Aconsejo comprar a los que quieran comprar, simplemente a los que deseen una vivienda en propiedad, o una segunda residencia por algún motivo puramente personal, no financiero, ni de gestión patrimonial. Eso ya ha pasado, por lo menos durante mucho tiempo. Por ello, a fin de que cuando quieras saber si compras bien o mal, aconsejo rodearse de buenos profesionales, con conocimiento del escenario y honestos. No abundan.

¿15 AÑOS BAJANDO?

Hoy en mi columna de El Confidencial analizo las verdaderas repercusiones de la caída del precio de la vivienda. Para ello me fijo en el proceso que vivió Japón atendiendo que poco tenemos que ver con el Imperio del Sol Naciente. A partir de esa comparación denuncio las repercusiones que tiene no haber dispuesto un recambio económico. Lo peor no es que no se tuviera en cuenta, sino que aun no hay ningún elemento que nos pueda aportar algo de luz en este túnel. El término “recuperación” económica conlleva la idea de “recuperar” algo como si el modelo de crecimiento que recientemente se ha venido abajo tuviera algún factor positivo. No hemos aprendido nada.